서울 영끌족 전고점, 실거래가.

현재 거주하고 있는 집을 매도중이고, 새로 매수할 집을 찾아보고 있는 중인데

지금 상황을 좀 생각해 보면 아래와 같다.

 

1. 지방, 또는 경기도 권에서 전고점까지 가지 못한 단지가 많다.

    내가 살고 있는 지역만 해도 전고점 11억대 아파트가 아직 8억대다.

2. 서울의 특정 아파트가 전고점을 뚫었다.

    전고점 2년 15억인 아파트가 15억 또는 15억 2천으로 거래된 게 보인다.

   

그럼 이렇게 생각 할 수 있을까?

똘똘한 한채가 답이다.

오르는 지역만 오른다.

가장 좋은게 좋다.

 

최근 아래 기사를 읽어보았다.

https://www.joongang.co.kr/article/25302855

"고점에 물렸다" 2021년 서울 영끌족 79%, 지금도 마이너스 | 중앙일보

이 글의 핵심은. 

서울 전고점 이었던 3년전에 전고점을 잡고 구매한 사람들의 80%정도가 아직 마이너스 라는거다.

 

아무튼 위 기사내용이 그렇다면 마이너스가 맞겠지만 진짜 그럴까?

한번 찾아보자. 

너무 초 고가 말고 적당한 가격으로 봐야 거래가 좀 있을테니 두개의 샘플군을 뽑아서 체크해 보자.

최근 3개월 실거래가는 9월까지 체크해 보면 11억9천이다.

위의 표에서 말한 10억 8500과는 1억이상 차이가 난다.

최근거래라는 기준이 기사에는 이렇게 적혀있다.

올해 6월 이후 해당 면적 거래의 평균값.

이렇게 해도 11억 8100이다.

게다가 거래된 층 수가 대부분 중저층 이라 가격이 낮다.

아파트는 대형평수로 갈수록, 저층으로 갈수록 가격이 낮아진다.

매수자 입장에서 아 지금 10억 8500이구나, 기사에서 봤어. 하고 가서 보면

저층의 가장 저렴한 매물이 현재 호가 12억이다.

기사에서는 평균이 10억 8500이라고 했는데 이게 말이 되나 싶을거다.

 

 

다음걸 보자.

기사에서 말한 평균 금액 12억 6100.

이 매물은 일단 단일 평수라서 변수가 하나 줄어들었다.

6개월 전이니까 14억2천이랑 11억 200이랑 합쳐서 나누기 2 하니까 기사에서 말한 12억 6100이 되긴 하네.

진짜 이렇게 계산했다면 와 진짜 그냥 매크로 돌렸나 싶다.

두달전에 13억 6천대에 거래한 매물이 있는데 그것보다 높은 층을 11억에 거래했다고?

이건 누가봐도 정상거래가 아니지 않을까.

계산할때 3개월 평균시세보다 급격하게 낮은건 계산에서 제외를 해야지.

심지에 가장 낮은 가격으로 나온 매물도 14억대인데...

 

이렇게 현실을 제대로 반영하지 못한 수치값으로 첫 시작을 해 버리면 뒤의 수치값들도

이미 잘못된 값들로 계산을 하는 거기 때문에 다 틀어져 버린다.

 

그리고 비교할 거면 거래률이 높은 단지를 비교해야지 한달에 거래 한건 될까말까한 단지를 비교하냐.

기사 보면서 검증을 차근차근 해 나가고 있는데 여기서 부터 아 그냥 더 안읽어도 되겠다 하고 꺼 버렸다.

 

다만 내 생각은 이렇다.

1. 서울에 전고점을 돌파한 아파트 보다 돌파하지 못한 아파트가 더 많은건 맞는것 같다.

2. 사실 서울 뿐 아니라 경기도나 지방을 봐도 그렇다. 

    내 주변만 봐도 전고점 때 11억을 돌파한 아파트가 현재 8억대에 머물러 있다.

2. 3년전에 15억에 전고점에 산 아파트가 지금 15억이면 그건 마이너스.

    취득세, 부동산비, 보유세는 어차피 언제 사든 내야하는 돈이고,

    자기돈으로 사지 않았다면 은행이자도 빛이겠지만 집에 거주할수 있는 비용이라 생각하면 뭐.

    15억을 내돈으로 깔고 앉아 있으면 은행 이자는 안나가긴 하겠지.

     다만 원래 5억짜리 전세 살다가 15억짜리 살면 가치를 생각해 보면 1억당 40으로 계산해서

     5억짜리면 월200만원, 15억짜리면 월600만원짜리에 산다고 생각하면 된다.

     만약 실제로는 돈이 5억밖에 없었고 월 200만원집에 살아야 하는 형편이었는데 영끌해서

     15억짜리 집을 구매해서 거주 했다면 매달 400만원을 추가 부담해야 한다는 거다.

      게다가 돈의 가치는 매 순간 하락한다.

       3년전의 15억이 지금 가치가 15억이 아니다.