오피스텔 바닥난방 면적제한 폐지.

https://www.youtube.com/watch?v=SemMB7KkoKU

최근에 영상을 봤는데 오피스텔 주거활용 규제중 마지막 규제인 바닥난방 면적제한 규제가 풀렸다고 한다.

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148936660

오피스텔 바닥난방 면적제한 폐지…주거활용 규제 모두 사라져

국토교통부(장관 박상우)는 도시 내 다양한 주거 형태에 대한 수요 증가에 대응하고자 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 마련해 11월 26일부터 행정예고(’24.11.26~’24.12.16)합니다.

이번 개정안은 오피스텔 바닥난방 면적 제한 폐지와 함께 10월 16일 발표된 생활숙박시설(이하 생숙)의 합법 사용 지원대책 후속 조치를 담고 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

① 오피스텔 규제 개선 : 바닥난방 면적 제한 폐지

그간 오피스텔은 전용면적 120m2를 초과하면 바닥난방 설치가 불가했으나, 이번 개정을 통해 해당 규제가 폐지됩니다. 이로써, 오피스텔의 주거활용을 제한하는 마지막 규제*가 없어지게 되었습니다.

*오피스텔의 주거활용을 제한하기 위해 도입되었던 주거부분 비중 제한, 발코니·욕실 설치 금지 등 여타 규제는 이미 폐지 완료

이는 국토교통 규제개혁위원회 논의 결과(11.13)와 사회·경제 여건 변화(1인 가구·재택근무 증가, 인공지능(AI) 기술발전 등) 및 수요가 증가하고 있는 직주근접* 공급을 확대하고, 다양한 용도로 활용할 수 있는 건축물을 활성화하기 위한 조치입니다.

https://blog.naver.com/mltmkr/223671966992

 

오피스텔 바닥난방 면적제한이 폐지됩니다

 

 

사실 나도 오피스텔을 하나 가지고 있고 주임사를 통해 임대를 주고 있지만 오피스텔에 대한

생각을 정리해 본 적이 없었다.

최초에는 그냥. 깔끔하고 방이 따로 없는 넓은공간, 또는 사무실 이라고 생각했다.

그래서 뭐 오피스텔이라서 가스렌지를 설치할수 없다 등의 설명을 부동산으로부터 들었던것 같다.

이제 좀 정리 좀 해 보자.

 

오피스텔의 주거 활용 규제와 시대적 변화

오피스텔은 본래 상업용 건축물로 설계되어 업무와 주거를 병행할 수 있는 공간이었습니다. 그러나 소형 주택 수요 증가와 도시화에 따른 공간 활용 요구가 증가하며 주거 용도로 많이 활용되었고, 이에 따라 관련 규제가 시대적 흐름에 따라 변화해 왔습니다.

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1. 오피스텔 주거 활용 초기 (1980년대~2000년대 초반)

특징 및 규제

• 도입 배경:
  • 1980년대 초, 도시 업무 공간 부족 문제를 해결하기 위해 오피스텔 도입.
  • 당시에는 업무 중심의 공간으로 주거 용도는 제한적.
• 규제:
  • 상업용 건축물로 분류되어 주거 환경을 위한 법적 기준 부재.
  • 주거로 사용 시 도시가스, 난방 등 시설 설치 제한.
  • 발코니 설치 금지, 주차 대수 요건 미비 등으로 주거 활용에 불리.

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2. 주거 활용 증가와 관련 규제 완화 (2000년대 중반)

배경

• 2000년대 들어 1~2인 가구 증가 및 전세난 심화.
• 소형 주택 공급 부족으로 인해 오피스텔의 주거용 활용 증가.
• 이러한 흐름에 따라, 일부 규제를 완화해 오피스텔의 주거 가능성을 확대.

주요 변화

1. 2002년: 주차장 기준 완화
   • 소형 평형 오피스텔에 대해 주차장 설치 의무 면적 기준 완화.
   • 업무용에서 주거용으로 전환을 고려한 조치.
2. 2005년: 발코니 설치 금지 해제
   • 일정 면적 이하의 오피스텔에 대해 발코니 설치 허용.
   • 주거 편의성을 높이고 주거용 수요를 적극 수용.
3. 세제 우대 조치
   • 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔에 대해 취득세 및 재산세 일부 감면.

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3. 대규모 오피스텔 개발과 주거 규제 강화 (2010년대 초반)

배경

• 소형 주택에 대한 폭발적 수요로 오피스텔 공급 급증.
• 일부 지역에서는 난개발 문제와 주거 환경 악화 문제가 발생.
• 상업지역 내 오피스텔 대규모 건축이 지역 개발 계획에 부정적 영향을 미침.

주요 변화

1. 2011년: 발코니 면적 제한
   • 발코니 면적은 전용면적의 일정 비율을 초과하지 못하도록 제한.
   • 과도한 발코니 설치로 업무용 기능이 상실되는 것을 방지.
2. 주택 통계 포함 제외
   • 오피스텔을 주택 통계에서 제외해 주택 공급량 통계 왜곡 우려.
   • 이후 일부 오피스텔은 준주택으로 통계에 포함.
3. 전기요금 및 난방 규제
   • 상업용 건축물로서의 요율 적용(전기·난방비 높음).

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4. 주거 안정 정책과 규제 강화 (2020년 이후)

배경

• 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되며 아파트 대체재로 자리잡음.
• 부동산 시장 과열로 인해 오피스텔도 투기 상품화 문제 대두.
• 소형 주거용 부동산의 투기 수요 억제를 위한 규제 강화.

주요 변화

1. 2020년: 대출 규제 확대
   • 6.17 대책:
     • 오피스텔에도 주택담보대출비율(LTV) 규제를 도입.
     • 투기지역 및 투기과열지구에서는 전매 제한 적용.
2. 2021년: 주택 간주 규정 강화
   • 실질적으로 주거용으로 사용되는 오피스텔을 주택으로 간주.
   • 오피스텔을 보유한 상태에서 추가 주택 구매 시 다주택자로 분류되어 세제 중과.
3. 청약 및 분양가 제한
   • 주거형 오피스텔에 대해 청약 자격 요건 강화.
   • 일정 조건에서는 분양가 상한제 적용 가능.
4. 세금 규제 강화
   • 오피스텔 임대 시, 임대소득에 대해 주택과 동일한 과세 적용.
   • 취득세 및 재산세율 상향 조정.

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5. 최근 규제 완화 및 주거 용도 확대 (2023년 이후)

배경

• 실거주 목적의 오피스텔 수요 증가와 공급 부족 문제.
• 소형 주택의 실질적 대안으로서 오피스텔 기능 강화.

주요 변화

1. 주차장 기준 완화
   • 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔에 대해 주차장 설치 요건 완화.
2. 발코니 확장 허용
   • 실거주 목적의 오피스텔에 발코니 확장을 폭넓게 허용.
3. 대출 규제 일부 완화
   • 생애 최초 주택 구입자로 분류된 경우, 오피스텔에도 LTV 상향 적용.
4. 준주택 활용 장려
   • 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔을 소형 공공 임대주택으로 활용 가능성 확대.

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왜 이러한 방향성으로 나아가는 걸까?

1. 주택 공급 다변화와 시장 안정

의도

• 아파트 중심의 주택 공급에서 탈피하여, 오피스텔과 같은 준주택을 통한 주거 상품 다양화를 추진.
• 아파트 공급 확대가 어려운 상황에서, 대형 오피스텔을 주거용으로 전환해 실거주 목적의 주택 공급량을 늘리는 효과를 기대.

근거

• 대형 평형 오피스텔은 기존 아파트와 유사한 주거 환경을 제공할 수 있으므로, 중산층 실거주 수요를 충족.
• 청약, 분양가 상한제 등으로 진입 장벽이 높은 아파트 시장 대신 오피스텔을 주거 대체재로 활용해 시장 안정화에 기여.

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2. 1~2인 가구 증가에 따른 주거 트렌드 반영

의도

• 1~2인 가구 및 비전통적 가족구성 증가에 대응해, 다양한 주거 수요를 반영하는 정책 마련.
• 대형 오피스텔의 주거 활용도를 높여 중산층 이상의 가족 단위 거주자를 유인.

근거

• 최근 1~2인 가구뿐 아니라 소득 수준이 높은 소형 핵가족 및 비혼 세대가 선호하는 대안적 주거 형태로 오피스텔이 주목받음.
• 바닥난방 규제 폐지는 생활 편의성을 강화해 오피스텔의 주거 상품 경쟁력을 높이는 역할을 함.

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3. 부동산 시장의 투자·거주 균형 강화

의도

• 오피스텔은 그동안 소형 평형 중심으로 투자 상품으로 활용되었으나, 대형 평형 오피스텔을 실거주 목적 중심으로 전환하려는 의도.
• 대형 오피스텔이 주거지로서 매력을 갖추면 임대 시장 안정과 투기 억제 효과도 기대.

근거

• 바닥난방 설치 규제가 풀리면서, 대형 평형 오피스텔은 아파트 대체재로 자리 잡아 실거주 목적의 수요를 흡수할 가능성이 커짐.
• 이는 기존 오피스텔이 투자 수익 창출 중심의 부동산 상품에서 벗어나, 거주와 투자가 균형을 이루는 방향으로 전환하려는 움직임.

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4. 중산층 실거주층의 선택지 확대

의도

• 기존 대형 평형 오피스텔은 바닥난방 설치 불가로 인해 가족 단위의 실거주 수요를 충분히 흡수하지 못했음.
• 규제 폐지로 중산층 이상의 주거 대안을 제공하고, 기존 아파트 시장의 진입 장벽을 낮추는 효과를 기대.

근거

• 중산층 실거주자들에게는 청약 요건, 자금 부담 등으로 인해 아파트 구매가 어려운 경우가 많음.
• 대형 오피스텔은 주거 기능 강화와 비교적 자유로운 규제를 바탕으로, 실거주자의 유입을 기대할 수 있음.

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5. 준주택 활용을 통한 장기적 도시 계획

의도

• 상업지역 및 도심 내 위치한 대형 오피스텔을 활용해 도심 주거 기능 강화 및 직주근접 실현.
• 주택 공급의 공간적 불균형을 완화하고, 도심 지역에서 주거·상업 기능이 조화를 이루는 혼합형 도시 계획으로 전환.

근거

• 상업지역에 위치한 대형 평형 오피스텔이 바닥난방을 허용받으면, 업무·거주를 병행할 수 있는 환경이 조성되어 도심 활성화에 기여.
• 이는 장기적으로 도심 지역의 공급 불균형 해소와 주거 인프라 강화를 통해 지역 경제 활성화를 촉진할 수 있음.

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6. 개발사 및 건설업계 지원

의도

• 건설사 및 개발사들이 기존보다 다양한 평면 설계와 고급 주거 상품을 개발할 수 있는 환경을 마련.
• 고급화된 대형 오피스텔 개발을 통해 부동산 시장 내 고급 주택군 확대와 수익성 개선을 유도.

근거

• 바닥난방 허용은 대형 오피스텔을 아파트 수준의 고급 주거 공간으로 개발할 수 있게 하며, 이는 소비자와 개발사 모두에게 이익.
• 건설사 입장에서는 바닥난방 허용으로 더 넓은 타겟층을 대상으로 다양한 상품을 설계할 수 있음.

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결론: 국토교통부의 정책 방향성

1. 아파트 시장의 대체재 활성화
   • 대형 오피스텔을 통해 실거주 수요를 흡수하며 아파트 의존도를 완화.
2. 도심 주거 및 생활 환경 개선
   • 상업지역 내 대형 오피스텔 활성화를 통해 직주근접의 이점을 제공.
3. 실거주 중심 시장 안정화
   • 투자 상품에서 실거주 중심 상품으로 오피스텔의 활용도를 재편.
4. 주거 상품 다양화 및 고급화
   • 다양한 형태의 주거 상품을 통해 소비자의 선택 폭을 확대하고, 프리미엄 주거 상품 수요를 충족.

국토교통부는 이번 규제 폐지를 통해 단순히 규제 완화에 그치지 않고, 준주택 시장을 활성화하고 실거주 수요를 안정적으로 흡수하며, 장기적인 주택 공급 및 도시 개발 전략에 기여하려는 정책적 의도를 명확히 하고 있습니다.