용적률과 건폐율

최근에 부동산을 보면서 리모델링, 재건축 관련 아파트들이 몇개 있어서 

유심히 보고 있는데. 사업성이니 뭐니, 용적률이 어쩌고 저쩌고, 건폐율이~

일단 용적률과 건폐율은 뭐야?

 

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율(넓이)

용적률 : 대지면적에 대한 지하층을 제외한 지상층 면적합계의 비율(건물높이)

 

 

용적률이 높다는 말은....

고층으로 지어진다는 의미.

그럼 건설사는 더 많은 입주자를 받을 수 있어서 좋음.

 

건폐율이 높다는 말은....

한 대지에 하나의 건물만 들어서진 않는다.

보통 여러 건물이 들어서는데 모두 건폐율이 높다면 동간거리가 확 좁아진다.

 

그럼 용적률도 높고 건폐율도 높다면??

고층 건물들과 좁은 동간거리로 인해 전망과 일조량이 안좋아 진다.

좁은 공간, 빽빽한 건물, 그리고 제한된 자연광. (gpt가 그려줌)

 

리모델링이나 재건축에서 사업성이 나오려면

용적률과 건폐율이 무척 중요하다.

1. 용적률이 높아야건물의 총 연면적이 커지니 분양 가능한 면적이 늘어난다.

    그래서 기존 용적률보다 더 높은 용적률을 확보해야 하며 사업성이나오려면 2~300%이상이어야 한다.

2. 일반적으로 건폐율은 60%이하로 제한되며 건폐율이 낮을수록 건물 이외의 공간을 많이 확보할 수 있다.

    이 값이너무 뫂으면 공원이나 녹지, 주차공간등의 편의시설이 부족할 수 있다.

 

결론은...

사업성 면에서 새 가구(일반분양)이 많아져야 사업자는 돈을 벌 수 있어 좋고, 기존 소유권자는 분담금이 작아져서 좋다.

즉, 분담금의 부담을 새로운 분양 세대들과 함께 짊어질 수 있다.

 

리모델링 후 동굴구조가 된다는 말은?

최근 국평은 보통 구조가 3bay나 4bay다. 

즉, 빛을 받을 수 있는 창이 세~네군데(대충 안방, 거실, 방1, 방2 )라는 거다.

그런데 기존 구축 아파트중 20평대 아파트는 보통 2bay 구조다. ( 방1, 거실)

리모델링을 통해 기존  25평이 32평이 된다는 말은.

리모델링의 특성상 내력벽을 부술 수 없으니 구조를 바꿀 수 없다는 말이고,

덧댈수만 있으니 아파트가 앞뒤로 뚱뚱해 진다.

즉, 구조는 2bay 그대로 인대 앞뒤로 늘어나면서 25평이 32평이 되고,

거실 창에서 주방 끝까지의 거리가 길어져서 동굴같은 느낌의 집이 될 수 있다는 말.