거지같은 오피스텔

예전에 내가 미쳐버려서 오피스텔을 하나 분양받은적이 있다.

그때 이주만에 정신차리고 해지하려고 했는데 계약금 500을 못 돌려주겠단다.

그리고 왜 해지하려고 하는지 모르겠다고 나한테 뭐라고 하더라.

그때 또 설득당해서 그냥 넘어가서 실제로 오피스텔을 분양받고 등기까지 쳤다.

그때 취득세 4프로 책정되는거 아낀다고 주택임대사업자 받아서 취득세 어느정도 감면받고

바로 500에 45 월세 맞췄다.

지금 7년정도 줬고 지금은 500에 48로 맞춰져 있다.

계산해 보자.

복비도 있고 중간중간 수리비도 있고 세금도 있으니까 월세는 그냥 평균 45로 해서 계산해 보면

45 x 12개월 x 7년 = 3780만원.

여태까지 내가 1.2억정도 박아서(세금포함) 얻은 수익은 3780만원이다.

 

그런데. 그냥 이 1.2억을 예금으로 7년 박고 세후 2.5프로로 계산한다면 이자가 21000이다.

분명 은행이자보다 더 벌었다. 1680만원을 더 번 셈이다.

 

그런데 그래서 이득이냐? 라고 물어본다면.. 아니.

일단 오피스텔의 가치가 7년전보다 2천 가까이 떨어졌다.

당연히 매도할때 가치가 원금보다 떨어졌으니 양도소득세는 없겠지만 현재 가격으로 매도를 하면

320만원이 손해인 셈이다.

 

그럼 이것만 손해고 나머지는?

오피스텔은 진짜 애매하게 집일때도 있고 아닐떄도 있다.

이 거지같은 애매한 법 때문에 애매한 사항들을 까먹지 말고 체크해야한다.

세금으로 생각해 보면 세금은 크게 세가지 있다.

취득세, 보유세, 양도소득세.

이 관점으로 체크해 보자.

 

취득세

1. 오피스텔을 매수할떄 취득세는?

- 취득시 업무용인지 거주용인지 불분명해서 일반 부동산 취득시 처럼 그냥 4.6% 취득세율 적용.

2. 오피스텔이 있는 상태에서 오피스텔을 취득하면 중과는?

- 중과가 되지 않고 4.6% 단일세율 적용.

3. 오피스텔이 있고 주거용으로 사용하는 상황에서 조정대상지역의 아파트를 매수할 경우 

    2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 중과세율이 적용된다.

    2020.08.12 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단시 주택수에 포함.

    (그 이전거는 포함되지 않음)   

지역특성	1주택	2주택	3주택	4주택 이상
조정지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 

 

보유세

1. 재산세는 공시지가를 기준으로 과세한다.

사실 1억정도 하는 오피스텔의 재산세가 나와봤자 얼마 나오지 않아서 굳이 계산은 패스한다.

다만 보유세는 재산세만 있는게 아니다.

2. 주택으로 오피스텔을 사용한다면 종합부동산세에 해당해서 다른 주택의 공시가격에 합산하여 부과된다.

단독명의일경우 12억공제고 인당 9억공제다.

3. 종합소득세

대부분은 회사에서 월급을 받고, 추가로 오피스텔의 월세를 받는데. 이게 회사에서 받는 원천에

오피스텔로 받은 월세가 합쳐져서 종합소득세가 정해진다.

즉, 오피스텔의 임대소득외 다른 소득이 많다면 세금의 부담이 높아진다.

 

양도소득세

일반적으로 오피스텔이 가격이 오르기는 쉽지 않고 내가 가진 물건도 떨어졌으니

양도 소득이 없어서 이건 그냥 패스......가 아니라.

오피스텔을 하나 가지고 있고 아파트도 하나 가지고 있는 상태에서

오피스텔을 먼저 매도하지 않고 아파트를 먼저 매도하게 된다면?

이때는 오피스텔은 2주택으로 보고 아파트 비과세가 안될수 있음.

이때 주택임대사업자를 가지고 있고 매도하고자 하는 아파트를 2년이상 실거주 했다면

그리고 주택임대사업자의 책무(갱신시5%이상 올리지 않음)를 다 했다면 아파트를 비과세로 할 수 있음.

 

결국 핵심은 취득세의 중과세율이 제일 무서움

 

추가로 주택임대 사업자에 대해 좀 알아보자.

주택임대사업자의 핵심은, 주택 또는 오피스텔등으 임대하여 수익을 창출이며,

이 경우 월세등에 제제를 받지만 대신 다양한 세제혜택도 받을 수 있다.

 

장점 :  감면 퍼센트등은 언제 어느지역의 것을 어느상황에 매수했냐에 따라 다름.

1. 취득세 감면 

2. 재산세 감면

3. 종부세 합산배제

4. 임대세득세 감면

5. 양도소득세 중과배제, 거주주택 비과세 등.

 

단점 :

1. 임대 의무기간

2. 임대료5% 한도

3. 계약해지 및 재계약 거절이 어려움.

 

나의 경우 과거의 주택임대사업자 정책에 해당하며 당시에는 두가지 선택이 있었다.

1. 단기 4년.

2. 장기 8년.

물론 지금은 다르다. 2020년.8월18일 이후 단기, 장기제도는 폐지되고 신규 등록은 10년으로 연장됨.

일단 지금 상황은 7년을 채웠고 1년이 남은 상황.

그런데 이 거지같은 오피스텔은 팔고싶다.

 

1. 걍 매도한다. => 과태료 3천..ㅅㅂ...

    감면받은 취득세도 뱉어내! ...ㅅㅂㅂ...

2. 남은기간 주택임대사업자를 포괄승계로 매도한다. 이러면 행복

 

만약 못팔아서 남은1년이 지나버리면?

- 주택임대사업자가 말소되면 오피스텔은 거주주택 비과세 판단시 주택수에 포함되어 거주주택 비과세가 되지 않는다.

  그래서 만약 주임사가 말소되었다면 반드시 오피스텔 먼저 매도 후 거주주택을 매도해야 한다.

- 말소 후 계속 오피를 임대하면 거주주택과 일반주택 2주택이 되서 비과세를 받을 수 없다.

   계속 주임사를 유지하든, 말소 후 양도하여 거주주택으 1주택으로 하든지 해야 한다.

 

이 주임사는, 특히 장기는 사람을 참 귀찮게 하고 법적인 부분도 참 더럽게 애매모호하다.

빨리 팔아버리고 뇌에서 지우고 싶다.

https://blog.naver.com/nsmong/223190612021