부동산 보유세를 올릴까?

현재 중요한 체크

보유세 강화, 거래서 완화에 대한 가능성을 언론에서 많이 보도하고 있지만 아직 공식적인 입장은 없다.

즉, 방향성논의는 있지만 확정안은없다.

 

분석 내용

2026년 3월 12일 기준으로 보면, 한국의 주택 세제는 취득 때 취득세,

보유 때 재산세와 일정 기준 초과분에 대한 종합부동산세, 처분 때 양도소득세가 붙는 구조입니다.

다만 최근 언론에서 “보유세 강화·거래세 완화”가 많이 거론되더라도,

재정경제부는 2월 24일 기준으로 구체적 방향·내용·발표 시기는 아직 결정된 바 없다고 공식 설명했습니다.

그래서 지금은 “확정된 개편안”이 아니라 “강한 정책 시그널과 논의” 단계로 보는 게 맞습니다.

 

전제 하나만 바로잡으면, “한국은 거래세가 높고 보유세가 낮다”는 말은

대체로 거래세가 높은 편이라는 점에서는 맞지만, 보유세는 어떤 지표로 보느냐에 따라 평가가 갈립니다.

KIEP 자료는 2019년 기준 한국의 GDP 대비 부동산 보유세가 OECD 평균보다 약간 낮았다고 봤고,

KIPF는 한국이 GDP 대비 부동산 자산 규모가 큰 나라라서 GDP 기준만 보면 덜 높아 보여도

자산가치 대비 실효세율은 낮게 보일 수 있다고 설명합니다.

즉 “보유세가 절대적으로 낮다”보다, “거래세가 높고 보유세 평가는 지표에 따라 다르다”가 더 정확합니다.

이걸 취득세·양도세는 낮추고 보유세는 높이는 방향으로 바꾸면 가장 큰 장점은 시장의 잠김(lock-in)을 줄일 수 있다는 점입니다.

OECD는 반복적 부동산 보유세가 장기 성장에 비교적 덜 해로운 세목이라고 보고,

거래세는 주거 이동성과 노동 이동성을 떨어뜨릴 수 있다고 봅니다.

국토연구원 연구도 취득세 인상은 거래량을 줄이지만 가격안정 효과는 뚜렷하지 않았고,

정책 방향으로는 거래단계 부담을 낮추고 보유단계 부담을 높이는 쪽을 제시했습니다.

쉽게 말해 “사는 순간/파는 순간 크게 때리기”보다 “가지고 있는 동안 조금씩 비용을 부과”하는 편이 경제적으로는

더 중립적일 수 있습니다.

 

장점은 또 있습니다.

보유세가 올라가면 놀리는 집, 투자용으로만 쥐고 있는 집, 초고가 자산의 장기 버티기 유인이 줄어들 수 있습니다.

정부가 최근 내놓는 메시지도 “비거주 똘똘한 한 채”나 투자·투기 목적 보유를 겨냥해

보유보다 매각이 유리한 구조를 만들겠다는 쪽에 가깝습니다.

이런 방향은 매물 유도, 투기 기대 억제, 지방정부의 비교적 안정적인 세수 확보라는 측면에서는 논리적으로 연결됩니다.

 

반대로 단점도 매우 큽니다.

보유세는 현금흐름이 약한 사람에게 특히 아프게 작용합니다.

OECD는 저소득층이나 은퇴자처럼 소득은 적지만 집값이 오른 지역에 오래 산 자산보유자에게 보유세가

유동성 문제를 일으킬 수 있다고 지적하고, 분납·이연(나중에 집을 팔 때 정산) 같은 장치가 필요하다고 설명합니다.

즉 집값이 오른 서울의 장기 거주자, 특히 고령자에게는

“집은 있지만 소득이 부족한데 해마다 세금이 늘어나는” 문제가 생길 수 있습니다.

부작용도 예상됩니다.

첫째, 임대인이 세금을 임차인에게 전가하려 할 수 있습니다.

국토연구원은 다주택자의 세부담이 임차인에게 전가될 가능성을 반복해서 지적했고,

그래서 보유세 강화가 효과를 내려면 임차인 전가 방지 장치가 같이 필요하다고 봤습니다.

둘째, 실거주 보호 없이 보유세만 크게 올리면 장기 거주 중산층·고령층이 버티기 어려워지고,

오히려 현금 여력이 큰 고소득층에게 유리한 구조가 될 수 있습니다.

셋째, 거래세를 충분히 낮추지 않으면 “거래세는 그대로인데 보유세만 더 오른” 총세부담 확대가 될 수도 있습니다.

 

형평성은 두 갈래로 봐야 합니다. 자산이 큰 사람이 더 많이 내는 것 자체는 수직적 형평성 측면에서 설득력이 있습니다.

특히 시가나 자산가치에 가까운 기준으로 부과하는 보유세는 “부동산 부를 더 가진 사람이 더 낸다”는 논리를 만들기 쉽습니다.

하지만 같은 집값이라도 소득이 크게 다른 사람에게 같은 수준의 연간 세금을 부과하면 현금흐름 형평성은 깨질 수 있습니다.

그래서 OECD도 저소득층·고령층에 대한 세액공제, 상한, 분납, 이연 같은 장치를 같이 두는 나라들이 많다고 설명합니다.

의도를 예측해보면, 다주택자와 비거주 1주택, 초고가·투자 목적 보유를 압박해서 매물을 늘리고 가격 기대를 꺾겠다는

의도가 더 강해 보입니다. Reuters는 한국이 거래 관련 세금은 높고 보유세는 낮은 구조라는 인식 아래,

보유세 인상이 집값과 물가를 잡는 수단으로 거론되고 있다고 전했고, 국내 공개 발언도 “주거용이 아니면 안 하는 것이 이익일 것”

이라는 방향이었습니다.

다만 정부 공식안이 아직 확정되지 않았기 때문에, 이걸 최종 의도라고 단정할 수는 없습니다.

 

 

제 판단을 한 줄로 줄이면 이렇습니다.

거래세↓·보유세↑ 자체는 경제학적으로는 꽤 설득력 있는 개편 방향이지만,

한국에서는 실거주 보호 없이 밀어붙이면 “투기 억제”보다 “현금 약한 장기 거주자 퇴출” 효과가 먼저 나타날 수 있습니다.