비거주 1주택자는 실거주하라! 라고 말하지만 사실은...
예시 : 현재 실거래가 15억정도 하는 아파트가 있다.
이 아파트에 담보대출은 없다.
전세 세입자는 5억에 전세를 살고있다.
임대인은 전세를 빼 주고 실거주를 하고 싶다.
하지만 5억 대출이 나오지 않는다.
보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회
「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 ▴ 가계대출 총량관리목표를 축소하고, 6.28일부터 현행 은행 자율관리 조치사항을 全 금융권으로 확
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현재 가능한 전세보증금 반환대출은 1억만 나오기 때문이다.
여기가 만약 서울이라면 현재 규제지억이고 주담대 LTV는 기본적으로 40프로기 때문에
15억의 40프로는 6억이다.
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950959&utm_source=chatgpt.com
서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만
정부가 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 16일부터 수도권·규제지역의 시가 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한 - 정책브리
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그래서 원래라면 충분히 보증금을 돌려주고 실거주를 할수 있었다.
하지만 2025년 6/27대책에서 생활안정자금 목적 주담대를 최대 1억으로 제한했다.
전세퇴거, 임차보증금 반환 목적 대출도 이 범주에 속한다.
보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회
「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 ▴ 가계대출 총량관리목표를 축소하고, 6.28일부터 현행 은행 자율관리 조치사항을 全 금융권으로 확
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즉, 이 경우에는 담보가치 부족이 아니라 정부 대출용도 규제때문에 대출이 안된다.
금융위는 2025년 10월 추가 규제 때 주택가격별 6, 4, 2억원 한도는 생활안정자금 목적 주담대에는
적용하지 않는다고 명확하게 설명했다.
주요정책문답 - 정책자료 - 정책마당 - 금융위원회
1-1. 대출 증가속도는 상당부분 둔화되었는데 추가적인 대출규제를 발표한 배경은? □ 6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화*되었으나, * 금융권 가계대출 증가액(조원) : (‘25.4
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이걸 이렇게 이해할 수 있다.
집 살때는 15억짜리 집을 사려고 할 때는 6억을 빌려줄 수 있지만,
안빌리고 집을 사서 나중에 실거주 하려고 전세 빼줄 때는 6억을 빌려줄 수 없다.
문제는 정부의 추가 방침이다.
2026년 8월 13일 대책에서는 더 더욱 비거주 1주택자를 압박하며 본인 집으로 들어가라 라고 경고했다.
보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회
수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 - 국토부, 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」 발표 - 금융위, ｢부동산 시장 안정을 위한 금
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그 예로 비거주 1주택자의 전세자금 대출을 신규, 연장을 막아버렸다.
즉, 전세대출 받아서 임대살지 말고 본인 집으로 들어가라! 라는 메세지다.
네. 알겠습니다. 하고 들어가려고 하는데 문제는 실거주를 위해 세입자에게
보증금을 반환하는 1주택자에게 기존 1억원의 반환대출 한도를 풀어주는 조치가 없다는 거다.
그럼 임대인은 자기집에 들어가기 위해서는 어떻게 해야 하나?
1. 현재 거주하는 전세자금으로 임대주는 집 전세를 빼 줘라.
2. 네 현금, 예금, 주식, 금융자산을 사용해라.
3. 신용대출, 비주택담보 대출을 활용해라.
4. 가족에게 빌려라.
5. 못하겠으면 집 팔아라.
현재 정책의 가장 큰 모순.
자산 : 15억 아파트
부채 : 0원
세입자 보증금 : 6억
순자산 : 15억 - 6억 : 9억
규제지역 LTV 40% 적용시 담보여력 : 6억
즉, 6억의 대출여력이 있는데 전세보증금을 돌려주기 위한 목적이라면 1억만 빌려주겠다.
GPT 답변.
현재 제도에는 이 모순을 해결해 주는 일반적인 금융수단이 없습니다.
사용자의 가장 현실적인 순서는
① 현재 거주 중인 전셋집의 자기 보증금 회수액 계산 → ② 반환대출 1억원 합산 → ③ 부족액 산출 →
④ 부족액만 금융자산·현금·합법적인 기타 차입으로 조달 → ⑤ 두 집의 이사 날짜와 자금 결제일을 동일하게
맞춰 세입자 보증금을 반환하고 즉시 실거주입니다.
그리고 만약 이렇게 계산해도 4~5억원이 부족하다면, 현행 금융규제 아래에서는
“집은 15억원이고 담보대출도 없지만 돈을 빌릴 수 없어서 내 집에 들어가지 못하는 상태”가 실제로 발생합니다.
이 부분은 정부가 비거주 1주택자에게 실거주를 요구하려면
‘실거주 전환 목적 임차보증금 반환대출’에 한해 LTV·DSR 범위 내에서 1억원 제한을 풀어주는 예외를
함께 만들어야 정책적으로 앞뒤가 맞는다고 봅니다.
결국 난 이런 생각이 든다.
1. 임대인(비싼지역에 세를주고 저렴한 지역에서 세를 살고있는) 이 실거주를 하면
결국 사람들이 좋아하는 비싼 지역의 물건이 하나 없어진다.
2. 전세나 월세에 아무 도움이 안되며, 매물도 잠긴다.
3. 자기집 거주하라고 명분있게 말은 하지만 실제로는 대출을 막아 보증금을 돌려줄 수 없게 해서
집을 강제 매도하게 하면 매물이 출현된다.
4. 정말 순수하게 자기집에 거주시키는게 목적이라면 자기집에 들어가려는
사람을 막는정책을 같이 할 이유가 없다.
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