공약은 얼마나 지켜지고 있는가?

예전에 동탄에서 살 때 문재인 대통령의 공약이 동탄에

분당선을 연결하겠다 여서 기대를 했던적이 있었다.

그리고 아직, 동탄에는 분당선이 연결되지 않았다.

 

전세때문에 스트레스를 받고있는 지금(곧 전세만기인데 전세값20프로 상승, 전세매물 90프로감소했다.), 

궁금한게 있어서 질문해 봤다.

이재명 대통령의 21대 대통령 부동산관련 공약과 현재 적용 및 진행하고 있는

부동산 관련 공약의 내용을 비교분석하고 얼마나 공약이 지켜지고 있는지를 체크하라.

 

https://theminjoo.kr/main/sub/news/view.php?brd=188&post=1212023&search=&sno=0

진짜 대한민국 중앙선대위 정책본부, 제21대 대통령선거 정책공약집 '이제부터 진짜 대한민국'

https://museum.nec.go.kr/museum2018/bbs/2/2/1/20170912155756377100_view.do?article_category=2&article_id=20260219152313385100&bbs_id=20170912155756377100&imgNum=%EB%8C%80%ED%86%B5%EB%A0%B9%EC%84%A0%EA%B1%B0%EC%82%AC

중앙선거관리위원회 사이버선거역사관

 

 

기준일은 2026년 7월 10일입니다. 결론부터 말하면, 이재명 대통령의 21대 대선 부동산 공약은

“공급 중심으로 하겠다”는 큰 방향은 상당히 지키는 중입니다.

다만 실제 주택 착공·입주 성과는 아직 초기 단계이고, 최근에는 대출·규제지역·세제 강화 쪽으로 이동하면서

“세금으로 집값을 잡지 않겠다”던 선거 당시 메시지와는 일부 충돌이 생기고 있습니다.

1. 공약의 핵심

더불어민주당은 2025년 5월 28일 제21대 대선 정책공약집을 공개했고,

공약집에는 3대 비전과 247개 세부공약이 담겼습니다.

부동산 공약의 핵심은 초고가 아파트 가격 억제 중심이 아니라, 중산층·저소득층을 위한 주택공급 중심으로 전환하겠다는

것이었습니다.

구체적으로는 주택공급 신속 인허가 제도, 고분양가 문제 완화, 공사비 분쟁 조정,

공공성 원칙 아래 재개발·재건축 절차·용적률·건폐율 완화가 제시됐습니다.

또한 후보 시절에는 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 메시지가 강했습니다.

연합뉴스도 당시 부동산 공약의 중심축을 재건축·재개발 완화, 유휴부지 개발 등을 통한 주택공급 확대로 정리했고,

세부 내용은 방향성 위주였다고 평가했습니다.

 

2. 현재 실제로 적용·진행 중인 정책

현재 정부가 실제로 한 일은 크게 네 축입니다.

첫째, 공급 확대입니다. 2025년 9월 7일 정부는 2030년까지 수도권에 135만 호,

연 27만 호를 착공 기준으로 공급하겠다고 발표했습니다.

LH가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식, 유휴부지 활용, 재건축·재개발 촉진 등이 포함됐습니다.

둘째, 도심 공급 추가 발굴입니다. 2026년 1월에는 주택공급추진본부가 출범했고,

같은 달 29일에는 도심 유휴부지·노후청사 등을 활용해 수도권 도심 6만 호를 공급하겠다는 후속 방안이 발표됐습니다.

셋째, 대출·수요 억제입니다. 2025년 6월 27일 정부는 수도권·규제지역 주택담보대출 한도 6억 원 제한,

생활안정자금 주담대 제한, 전입 의무 강화 등을 발표했고,

2025년 10월 15일에는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로

확대 지정하며 고가주택 주담대 한도를 2억~4억 원으로 더 줄였습니다.

넷째, 공적주택·공공임대 확대 방향입니다. 정부 국정과제와 2026년 업무계획에는

임기 내 공적주택 110만 호 공급, 장기 공공임대 재고율 확대 방향이 담겼습니다.

다만 이는 아직 “목표와 설계” 단계의 성격이 강하고, 실제 입주 가능한 물량으로 체감되기까지는 시간이 필요합니다.

 

3. 공약별 이행 평가

 

공약 / 방향	현재 정책	이행 판단
공급 중심 주거정책	9·7 대책으로 수도권 135만 호 착공 목표, 주택공급추진본부 출범	상당히 이행 중. 방향은 공약과 일치. 다만 실제 착공·입주는 아직 검증 전
신속 인허가·공급 속도 단축	공공택지 지연요인 개선, 사업기간 단축, 도심 공급 후보지 발굴	부분 이행. 제도 방향은 나왔지만 “신속 인허가 제도”가 완성됐다고 보긴 어려움
유휴부지 활용	2026년 1월 도심 유휴부지 등 6만 호 공급 발표	이행 중. 공약과 가장 잘 맞는 영역
재개발·재건축 규제 완화	공공 재개발·재건축 용적률 상향, 정비사업 기간 단축 추진	부분 이행. 공공 부문은 진행, 민간 재건축·재개발 용적률 완화는 공론화·논의 단계
고분양가·공사비 문제 완화	공사비 투명성·분쟁 조정 필요성은 언급됐으나 체감 가능한 분양가 인하 성과는 불명확	미흡. 가장 성과 확인이 어려운 부분
공적주택·공공임대 확대	공적주택 110만 호 목표, 공공주택 새 틀 검토	진행 중. 목표는 세웠지만 실제 공급 방식·물량 검증은 남음
가계부채 안정 관리	6·27 대출규제, 10·15 추가 대출규제, 2026년 가계부채 총량관리 강화	강하게 이행. 오히려 공약보다 더 강한 수요 억제 방향
세금으로 집값 잡지 않겠다	2026년 7월 부동산 세제 정리 예고, 보유세·장특공제 개편 검토	방향 충돌 가능성 큼. 아직 확정은 아니지만 선거 당시 메시지와 긴장 관계

4. 핵심 분석

가장 잘 지켜지고 있는 부분은 공급 확대 방향입니다.

“공급을 늘려 집값을 안정시키겠다”는 큰 줄기는 9·7 공급대책, 1·29 도심 공급대책,

주택공급추진본부 출범으로 실제 정책화됐습니다.

특히 착공 기준으로 관리하겠다는 점은 과거처럼 인허가 숫자만 쌓는 방식보다 진일보한 부분입니다.

하지만 아직은 발표와 추진 체계 중심입니다.

135만 호, 6만 호 같은 숫자는 나왔지만, 부동산 시장에서 중요한 것은 “언제 착공하고, 언제 입주하고,

어느 가격에 공급되느냐”입니다. 이 부분은 2026년 현재 아직 초기 단계라 공약을 완전히 지켰다고 보기는 어렵습니다.

가장 애매한 부분은 재건축·재개발 규제 완화입니다.

공공 재개발·재건축 쪽은 용적률 상향과 지원 확대가 들어갔지만,

민간 재건축·재개발 용적률 완화는 논란이 있어 공론화 후 결정하겠다는 상태입니다.

즉, 공약의 절반은 진행됐고 절반은 아직 보류된 셈입니다.

가장 큰 변화는 수요 억제와 세제 강화 쪽으로 방향이 이동한 것입니다.

선거 당시에는 공급 중심·세금 최소화 메시지가 강했지만,

실제 집권 후에는 6·27 대출규제, 10·15 규제지역 확대, 2026년 세제 개편 예고가 이어졌습니다.

이재명 대통령은 2026년 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 세제·금융·규제·공급을 한꺼번에 정리하겠고,

세제 문제는 7월이 돼야 가능하다고 밝혔습니다.

5. 종합 점수

내 판단으로는 현재까지의 공약 이행률은 다음 정도입니다.

정책 착수 기준: 약 70점 / 100점

공약에서 말한 공급 확대, 유휴부지 활용, 공공성 강화, 가계부채 관리는 대부분 정책으로 착수됐습니다.

실제 성과 기준: 약 45점 / 100점

주택 공급은 발표보다 착공·입주가 중요합니다.

아직 임기 초반이라 실제 입주 물량, 분양가 안정, 전월세 안정 효과는 확인되지 않았습니다.

공약 일관성 기준: 약 55점 / 100점

공급 중심이라는 큰 방향은 지키고 있지만,

대출규제와 세제 개편이 강해지면서 “세금으로 집값 잡지 않겠다”던 메시지와는 거리가 생겼습니다.

 

최종 결론

이재명 정부의 부동산 공약은 “공급 확대 공약은 지키려 하고 있다”고 보는 게 맞습니다.

특히 수도권 135만 호 착공, 도심 6만 호 공급, LH 직접시행, 유휴부지 활용은 공약과 직접 연결됩니다.

다만 “공약을 이미 지켰다”가 아니라 “공약을 정책화해서 밀고 있다”가 정확합니다.

실제 이행 여부는 2027~2030년에 착공·입주 물량이 얼마나 나오는지,

분양가가 실제로 낮아지는지, 전세·매매 시장이 안정되는지로 판정해야 합니다.

현재 기준으로 한 줄 평가는 이렇습니다.

공급 공약은 진행 중, 대출규제는 강하게 실행, 세제 공약은 선거 때 메시지와 달라지는 중.

전체적으로는 55~60% 정도 이행 중으로 보는 것이 가장 균형 잡힌 평가입니다.

 

 

위 내용을 꼼꼼히 읽고 생각하며 다시 질문했다.

세제공약이 선거때 메시지와 달라지면서 생기는 부작용은? 현재 실제로나타난 부작용이 있나?

결론부터 말하면, 세제공약 변화의 부작용은 이미 일부 나타나고 있다고 봐야 합니다.

다만 정확히 말하면 “세제가 실제로 바뀌어서 생긴 부작용”이라기보다,

세제 개편 예고·불확실성·다주택자 양도세 중과 재개가 겹치면서 생긴 부작용입니다.

1. 가장 큰 부작용: 매물 잠김

세금으로 집값을 잡지 않겠다고 했다가, 보유세·양도세·장기보유특별공제 개편 가능성이 커지면

집주인들은 바로 계산에 들어갑니다.

“지금 팔아야 하나?”

“조금 더 기다리면 세금이 줄어드나?”

“오히려 더 늘어나나?”

“정부가 뭘 발표할 때까지 기다리자.”

이렇게 되면 매물이 시장에 나오지 않습니다. 실

제로 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나고,

5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용됐습니다.

2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가되고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제될 수 있습니다.

그 직후 서울 아파트 매물이 빠르게 줄었습니다.

뉴시스 보도에 따르면 서울 아파트 매물은 5월 9일 6만8495건에서 5월 18일 6만2394건으로

일주일 만에 6101건, 약 9% 감소했습니다.

두 달 전과 비교하면 20.1% 감소였습니다.

7월 초에도 비슷한 흐름이 이어졌습니다.

서울 매매 매물 수는 1년 전 7만7020건에서 6만1432건 수준으로 줄어 약 1만5588건, 20% 감소했다는 보도도 나왔습니다.

즉, 현재 가장 뚜렷한 부작용은 “세금을 올리면 매물이 나올 것이다”라는 기대와 달리,

발표 전 불확실성 때문에 오히려 매물이 잠기는 현상입니다.

 

2. 거래 위축도 나타남

매물이 줄면 거래도 줄기 쉽습니다.

매수자는 “정책 발표 후 가격이 떨어질 수도 있다”고 기다리고,

매도자는 “세금 구조가 확정될 때까지 보자”고 기다립니다. 그러면 시장이 정상적으로 가격을 발견하지 못합니다.

연합뉴스 보도에 따르면 2026년 6월 초 기준 서울 아파트 매매 물건 수는 한 달 전보다 12.2% 감소했고,

서울 아파트 매매 거래량도 직전 달 8503건에서 5940건으로 30.1% 감소했습니다.

전년 동월과 비교해도 21.6% 감소였습니다.

문제는 거래가 줄었다고 가격이 바로 잡히지 않았다는 점입니다.

같은 보도에서 서울 아파트 매매가격은 6월 첫째 주에도 전주 대비 0.25% 상승했습니다.

이게 중요한 부분입니다.

거래는 줄었는데 가격은 버티거나 오르는 상황이 되면, 실수요자는 더 힘들어집니다.

살 수 있는 매물은 줄고, 가격은 크게 내려오지 않기 때문입니다.

 

3. 전세·월세 시장으로 부담 전가

세제 강화가 예상되면 집주인은 세 가지 행동을 할 수 있습니다.

하나는 매도.

하나는 버티기.

하나는 임대료에 비용을 반영하기.

현재는 매도보다 버티기와 임대료 상승 압력이 더 강하게 나타나는 흐름입니다.

한국부동산원 통계를 인용한 연합뉴스 보도에 따르면 2026년 5월 서울 아파트 전세가격은 1.15% 상승했고,

이는 2015년 4월 이후 11년 1개월 만에 가장 높은 상승률이었습니다.

서울 아파트 월세도 0.95% 상승해 통계 공표 이후 가장 높은 수준으로 보도됐습니다.

물론 이 전월세 상승을 전부 세제공약 변화 때문이라고 말하면 과장입니다.

입주물량 부족, 대출규제, 토지거래허가구역, 전세대출 규제,

계약갱신 만료 물량 등이 같이 작용합니다. 다만 세제 불확실성과 매물 잠김은 전월세 공급을 더 줄이는 쪽으로 작용할 수 있습니다.

 

4. 정책 신뢰 하락

선거 때는 “세금으로 집값 잡지 않겠다”는 메시지가 강했습니다.

당시 보도에서도 이 문구가 캠프의 핵심 기조처럼 소개됐고,

문재인 정부식 징벌적 과세를 반복하지 않겠다는 의미로 해석됐습니다.

그런데 집권 후에는 보유세, 장기보유특별공제, 비거주 1주택자, 고가 1주택자 과세가 계속 거론되고 있습니다.

정부가 실제로 2026년 7월 세법개정안을 통해 다주택자와 투기성 고가 보유자,

비거주 1주택자에 대한 세제 손질을 검토할 것이라는 보도도 나왔습니다.

정책 방향이 바뀌면 시장은 이렇게 받아들입니다.

“선거 때 말한 것과 집권 후 하는 것이 다르다.”

“앞으로도 규칙이 갑자기 바뀔 수 있다.”

“지금의 세제 기준을 믿고 장기 계획을 세우기 어렵다.”

이 신뢰 하락은 숫자로 바로 잡히지는 않지만, 실제 시장 행동에는 영향을 줍니다.

특히 장기보유특별공제는 말 그대로 장기간 보유·거주 계획을 세운 사람들에게 중요한 제도라서,

갑자기 축소 논의가 나오면 조세 저항이 커집니다. 연합뉴스도 장특공제 개편 논쟁과 관련해

시장에서 “1주택자가 투기꾼이냐”는 반발이 나온다고 보도했습니다.

 

5. “똘똘한 한 채” 쏠림이 더 강해질 수 있음

세제 강화의 목적은 다주택자나 비거주 보유자가 집을 내놓게 만드는 것입니다.

그런데 설계가 잘못되면 반대로 이런 현상이 생길 수 있습니다.

다주택자는 여러 채를 팔고,

세금 부담이 비교적 덜한 한 채,

특히 서울 핵심지 한 채로 갈아탑니다.

그러면 외곽·지방·비선호 주택은 약해지고,

서울 핵심지나 학군지·역세권·재건축 단지는 더 강해질 수 있습니다. 이른바 똘똘한 한 채 쏠림입니다.

장특공제 자체도 고가주택 보유자에게 큰 혜택이 되어 강남권·한강벨트 쏠림을 심화했다는

지적이 있어 개편 논의가 나온 것이지만, 반대로 다주택 규제만 세지고 핵심 1주택 보유는

상대적으로 보호되면 쏠림은 완전히 해소되지 않을 수 있습니다.

 

6. 실거주 1주택자 피해 논란

정부가 말하는 방향은 “실거주자는 보호하고, 비거주·투기성 보유는 과세하겠다”입니다.

방향 자체는 명분이 있습니다. 문제는 현실에서 구분이 깔끔하지 않다는 점입니다.

예를 들어 이런 사람들이 있습니다.

직장 때문에 다른 지역에 전세 살면서 기존 집을 보유한 사람.

아이 학교 문제로 일시적으로 전세를 준 사람.

부모 봉양이나 상속 때문에 원치 않게 2주택이 된 사람.

갈아타기 과정에서 일시적으로 2주택이 된 사람.

은퇴했지만 현금흐름이 적은 고령 1주택자.

이런 사람들은 본인을 투기꾼이라고 생각하지 않습니다.

그런데 세제가 “보유 형태”만 보고 강하게 들어가면 체감상 억울함이 커질 수 있습니다. 이게 정치적·사회적 부작용입니다.

 

7. 현재까지의 판단

현재 실제로 나타난 부작용은 있습니다.

가장 뚜렷한 것은 다음 세 가지입니다.

 

부작용	실제 발생 여부	판단
매물 잠김	발생	서울 아파트 매물 감소 수치로 확인됨
거래 위축	발생	서울 아파트 거래량 감소 확인
전월세 부담 확대	발생	서울 전세·월세 상승률 급등 확인
정책 신뢰 하락	진행 중	장특공제·보유세 논란으로 반발 확대
집값 안정 효과	아직 불확실	거래는 줄었지만 서울 가격은 상승 흐름 유지
세제개편 자체의 직접 부작용	아직 확정 판단 어려움	세제안이 최종 확정·시행된 단계는 아님

 

최종 결론

세제공약이 선거 때 메시지와 달라질 때 가장 큰 부작용은 “시장을 안정시키기 전에 시장 참여자들을 멈춰 세운다”는 점입니다.

지금 나타난 현상은 이렇습니다.

팔 사람은 세금이 무서워 기다리고, 살 사람은 정책 발표를 기다리고,

전월세 세입자는 매물 부족과 임대료 상승을 먼저 맞고 있습니다.

따라서 현재 기준으로는 세제 강화 논의가 집값을 확실히 잡았다기보다,

매물 잠김·거래 위축·전월세 부담이라는 부작용을 먼저 만들고 있다고 보는 게 더 정확합니다.

다만 이것이 전부 세제 탓은 아니고, 대출규제·공급부족·전세시장 구조 변화가 함께 겹친 결과입니다.