전세가율이 계속해서 내려만 간다.

최근 집 매수를 알아보면서 느꼇던건..

아파트 가격이 올라간다. -> 호가는 더 올라간다 -> 전세가는 갱신을 하지 않는 이상 2년을 가고, 갱신권을 쓰면 

5%로 한도내로 4년간 살수 있다. -> 즉, 전세가는 거의 그대로 인데 아파트값은 실시간으로 오르다 보니

전세가율이 계속해서 낮아지고 있다.

 

요약하자면....

빠른 아파트 가격 상승세와, 안정적인 전세 거주를 위한 정책으로 2+2 갱신권이

전세가율을 계속 낮게 만들고 있다.

즉, 전세가격은 제도적으로 고정, 매매가격은 시장수요에 따라 빠르게 상승

 

그럼 이게 왜 문제일까?

과거에는 대략 50%가 전세값 이라는 공식같은게 어느정도 존재했었는데

이렇게 전세가율이 계속 낮아지면 어떻게 될까?

매일 매주 매달 가격이 상승할수 있는 아파트와 4년이 지나야만 한번 가격이 상승할 수 있는 전세.

이 모순적인 관계는 어떤 문제를 야기시킬 수 있을까?

 

시장 왜곡 및 가격 거품

전세가율은 매매가격의 내재가치 판단 지표 역할을 합니다.

전세가율 하락 = 매매가격 과열 신호로 해석 가능.

투자 목적 수요(예: 갭투자, 법인 매입 등)가 급증하면서 실수요자가 밀려나게 되고,

매매시장은 수요와 공급의 실체에서 벗어나 거품 형성 가능성 증가.

 

갭투자 유인이 급감 → 전세 공급 위축

전세가율이 낮으면 **소액 갭투자(전세를 끼고 매수)**가 불가능해짐.

이는 투자자들의 이탈로 이어져 전세 매물 자체가 줄어드는 현상 발생.

전세공급 감소는 세입자 수요와 충돌해 전세가격 자체도 다시 오르게 되는 악순환.

 

주거 불안정 심화

매매가는 과열되는데 전세공급은 위축되면, 세입자들이 월세 전환으로 밀려남.

이로 인해 주거비 부담이 급증하며, 저소득층의 주거 안정성이 위협.

 

전세보증금 반환 리스크 증가 (깡통전세 역방향 위험)

일반적으로 깡통전세는 전세가율이 너무 높을 때 발생하지만,

역설적으로 전세가율이 낮더라도 매매가 하락 시 전세금 반환이 어려워질 수 있음.

특히 다주택자 매물이나 투자목적 소유주의 경우 매매가 하락이 빠르게 전이될 수 있음.

 

     [매매가격 상승]
           ↓
 [전세가율 하락] ───┐
     ↓              │
[갭투자 감소]      ↓
     ↓          [전세 매물 감소]
     ↓              ↓
[전세공급 위축] ← [월세 전환 증가]
     ↓              ↓
[세입자 부담 증가]→[주거불안정 심화]

 

전세를 살고있는 입장에서 사실 전세를 구하기가 쉽지 않았다.

그나마 비수기에 구했기도 했고, 운이 많이 따라줘서 시세보다 저렴하게 전세를 구하기는 했지만...

실거주 인기있는 곳은 전세 매물이 진짜 거의 없다.

내년에 갱신권을 쓰려고 하고 있지만 집 주인이 현재 집을 매도할 계획이라서 어떻게 될 지 모르겠다.