앞으로 소형 오피스텔은 어떻게 될까?

소형오피스텔의 목적은 결국 월세수익이다.

국룰같이 있는 그런거.

500에 40, 500에 50. 머 이런거.

아파트는 전세가율이 보통 50%고, 월세는 이 전세가에 의해 정해지기 때문에 10억짜리 아파트라면

전세는 5억정도고 월세는 5억x40만원 정도라고 생각하면 된다.

물론 아파트가 저렴할수록 전세가율은 올라가긴 한다.

 

소형오피스텔은 보통 1억내외기 때문에 전세가율이 100프로에 달한다.

1억정도의 오피스텔은 전세로 대략 1억정도가 되고, 월세로는 500에 50~60정도가 된다.

그건 소형 오피스텔은 처음부터 목적이 월세이고, 내부가 보통은 풀옵이기 때문이다.

그냥 몸만와서 살면 안에 냉장고, 책상, 식탁, 에어컨 등이 다 셋팅되어 있다.

 

그런데 이런 오피스텔은 가격이 계속해서 하락중이다.

내가 왜 샀는지 후회스럽지만, 한번도 공실난적 없는 삼성 앞에 있는 오피스텔이

매수시 대략 1억 1700이다.

현재 8년정도 월세를 받았고, 평균 월 47정도를 받았다고 하면 47 x 12개월 x 8년 = 4,512만원이다.

그런데 지금 7천에 매물을 내놔도 안팔린다.

그럼 보수적으로 매물 가격을 7천으로 잡고 생각해 보면 1억 1700 -4512 = 7,188 에 팔아야 본전?

아니다.

복비, 취득세까지 고려해 보면 500정도를 투자했으니까 7,688을 받아야 본전?

보수적으로 잡아서 적금이나 예금을 들어서 1년에 실 수령 이자액을 2프로라고 잡으면,

8년을 복리로 투자하면 2009만원의 수익이 생긴다.

결국 양도시 추가 세금이 없다는 가정하에 9197만원으로 팔아야 동일하다.

팔때도 복비가 나가니까. 얼마나깔지 모르지만 대략 50이라 하면 9250정도에 팔아야 본전이라는 말이다.

물론 중간중간 보일러 수리비 등은 그냥 고려하지 않았다.

 

지금 시세인 7천에 팔면 무려 2250만원이 손해다.

 

그럼 오피스텔은 왜 이렇게 가격이 급락하는 걸까?

심지어 서울에 있는 오피스텔도 가격이 자꾸 떨어지는 걸까?

1. 2015년 이후로 오피스텔 공급이 급증했다.

   그래서 매물이 너무 많이 쌓여있다.

2. 소형 오피스텔은 너무 작고, 좀 키울려고 하면 요즘에는 소형 아파트들도 잘 나와서 굳이 오피스텔을 

   매수해야 하는 생각이 든다.

3. 실거주 선호도가 아파트 보다 낮다.

    즉, 잠시 머물거나 하는 원룸 개념이지 가정을 꾸릴만한 곳이 아니라는 인식이 있다.

4. 금리가 낮아야 임대수익률 > 대출이자률 로 인해 수익이 나는데 고금리다 보니 

    월세를 받아도 이득이 되지 않는다.

5. 주택수에 애매하게 포함되어 있다.

    이게 가장 핵심이라 생각된다.

    세법상 취득세, 종부세, 양도세 중과를 항상 따져야 한다.

6. 토지지분이 너무 낮다.

    사실 아파트는 건물 + 토지 가격이다.

   최근 자재가격 상승으로 건물가격이 많이 오르긴 했지만 본질적으로 토지가격도 시세에 많은 영향을 끼친다.

   오피스텔은 용적률이 높아 토지지분이 너무 작고, 소형 아파트로 많이 넘어가면서 수요가 없다보니 가격 방어력이

   너무 약해서 툭 치면 그냥 우루루 쓰러진다.

 

결론.

처음에는 아마도 정부는 오피스텔을 아파트 대체제로 하고싶었을 텐데

실제로 오피스텔의 지위는, "단기 임대용 자산"으로 인식이 되어지고 있고

거기에 세금 중과에 대한 부담감도 있다보니 철저히 외면받게 되었다.

 

https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage/A_2024_00615.do

부동산통계정보시스템

파란색(지방 오피스텔)의 가격은 진짜 미친듯이 떨어지고 있고

서울 오피스텔의 경우는 그래도 땅값이 있다보니 어느정도 유지는 하고 있다.

하지만 생각해 보면 2018년도에 9800에 매수한 오피스텔의 가격을 보면 지금은 1억이 채 안된다.

2018년도에 1억정도로 서울에 갭투자를 했다면 지금 얼마를 벌었을까?

이러니 누가 오피스텔을 사고 싶을까?

 

오피스텔을 사고 싶게 하려면?

결국 은행이자보다 좋고, 세금에 있어 어느정도 완전히 자유로워야 한다.

예를들어 특정 평수, 특정 가격 이하는 중과를 완전면제를 해 줘야 그나마 가능성이 있는듯.