금호 삼성래미안

단지정보

세대수는 500세대가 넘으니까 괜찮음.

주차대수는 1.18이면..흐음 좀 모자르긴 할듯.

용적률은 그냥 그렇다.

면적은 23평, 31평, 42평 이렇게 세 타입이 있고 23평을 보면 

이런식으로 2bay에 방3, 화장실2개가 나온다.

꽤 괜찮은 구조. 세로로 길지않고 가로로 길다. 

234/582세대로 주력 평수다.

중층정도의 평균을 보면 실거래가 11.7~11.8억대 정도인듯.

실거래가는 그런데 매물 가격을 보면 12억대부터 있다.

매도자는 최근 매도가 기준보다 높게 받고 싶어하고 매수자는 최근 매도가 기준이랑 비슷하거나 아래에서 사고싶어한다.

직전거래 7층 11.9, 6층 11.9, 8층 11.45라는 지표를 보면 같은층 기준으로 최소 6천에서 1억정도 호가가 높여져 있다.

물론 층만 비교하는게 아니라 동의 위치도 고려해 봐야 하고, 매물의 상태(수리여부)도 고려해봐야 겠지만 

올수리가 아닌이상 같은층에 1억차이(9프로 정도 차이)는 꽤 큰 편이라 생각한다.

 

그 다음 고려해볼만한 31평은...

똑같이 방3개 화장실 2개가 나온다.

양옆에 있던 발코니가 위아래로 붙었다.

실외기실이 오른쪽 으로 붙은듯.

다만 31평인데도 여전히 2bay다.

4bay까지는 안바래도 3bay까지만 가 줘도 인기가 훨씬 많을텐데 조금 아쉽다.

232/582세대로 주력평수다.

 

 

31평도 어느정도 거래가 되는 편인데 사실 23평과 세대수는 거의 같은데 거래 량을 보면 31평이 더 많이 거래가 되었다.

아마도 31평을 가성비라 생각하거나, 실수요층이 실주거라서 23평은 좀 작다고 판단하는듯.

23평과 마찬가지로 4월까지의 거래를 평균내 보면 13.7정도인듯 하다.

매물 가격을 보면 중층 13.95(확장여부 미기재), 14(확장됨)

동에 따른 차별값과, 올수리 여부에 따른 추가금을 고려하면 차이가 좀 있긴 하겠지만 

대략 중층 기준 14억정도인듯.

 

 

교통

교통만 봤을때는 위치가 참 애매하다.

좌로 3호선 금호역이고 짧게 측정해도 13분이상은 걸릴듯.

우로 경의중앙 응봉역이고 비슷하게 13분정도 걸림.

위로 신금호역이고 여기도 비슷하게 13분정도 걸림.

누군가는 트리플 역세권이라는데. 그건 아닌듯.

고층에서 남산타워가 ? 한강이? 흐음...

자차는 괜찮을거 같은데 서울에서는 자차로 출근보다는 대중교통 출근을 우선하다보니...

 

학군

걸어갈 만한 거리인가?

일단 큰 도로를 하나 건너야 한다.

한번씩 걸을수는 있겠지만 좀 부담스러운 거리.

학교에서 운영하는 셔틀이 다닌다고 하니 괜찮을듯.

 

매수는?

7년동안 실거래 기준 시작점과 마지막 점을 보면 6.9 -> 11.9 정도로 72프로 정도 오른 가격.

이정도 가격 오름세는 대략적으로...흐음...경기도쪽 수도권의 괜찮은 지역 정도의 퍼센티지라고 판단된다.

그럼 왜 많이 못 올랐을까?

무조건 교통. 위치가 참 애매하다. 직접 가보지 않아도 지도만 봐도 위치가 애매하다.

투자로 생각하기에는 계속해서 걸림돌이 될 위치.

위치는 리모델링이나 재건축이 되도 바꿀 수 없다.

 

만약 매수한다면? 어떤마음으로 매수하는걸까?

1. 투자보다는 실거주. 어차피 가격은 조금이라도 오르니 자차 출근을 고려해서 적당한 위치 실거주.

   주차도 편한편. 단지위로는 주차X, 지하주차만 가능하며 엘리베이터가 있음.

   2001년식 중 이정도 지하주차장이 잘 되어있는곳이 과연 몇곳이나 있을까?

2. 위에 벽산도 리모델링이 되었으니 우리도 언젠가는 되겠지 라는 살짝 기대감. 장기로 10년정도 생각해 보자.

3. 서울 핵심지역 대비 높은 전세가율. 이정도면 갭투 할만하지 않을까?

4. 교통이 나중에는 좋아지지 않을까?

  (이건...아마 안되지 않을까?. 추가 지하철이 생기기에는 이미 주변에 역이 다 있다. 가깝지 않을뿐..)

 

투자에 있어 개인적인 생각.

저평가는 없다. 지금 시점의 가치와 눈에 보이는 가까운 미래시점의 가치를 합친 금액이 현재 아파트의 평당 가격이다.